关于印发《铜陵市义安区物业管理工作

实施意见》的通知

办〔2020〕12号

各乡镇人民政府、新桥办事处，区政府各部门，各有关单位：

经区政府研究同意，现将《铜陵市义安区物业管理工作实施意见》印发给你们，请遵照执行。

                                          铜陵市义安区人民政府办公室

                                           2020年3月17日 

铜陵市义安区物业管理工作实施意见

为深入贯彻《安徽省物业管理条例》等法规政策，切实解决当前物业管理工作热点难点问题，提升物业服务水平和居住品质，现就进一步加强我区物业管理工作提出如下意见：

一、健全物业管理体制

（一）压实物业管理工作职责。按照“条块结合、属地管理、行业监管”的原则，强化物业管理行政主管部门及相关职能部门在物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责。各乡镇（办）要落实属地政府职责，充实管理力量，明确专门机构负责物业管理工作，明确相关机构承担物业管理工作职责，配备1名以上专职物业管理人员，建立联席会议制度，形成乡镇（办）、社区、业主委员会三级物业管理工作格局。

（二）严格物业管理工作考核。把物业监管工作目标分解到属地乡镇（办）和社区，各乡镇（办）及社区应明确主要责任人，落实主体职责。区物业管理行政主管部门制订考核办法，会同区直相关部门和属地乡镇（办）共同组织考核，社区代表、业主代表和第三方评估机构参与，对照考核标准，对物业企业的物业管理和服务工作进行季度评分和年终考核，并将考核结果、综合考评排名情况进行公示，将物业企业的考核结果作为企业诚信等级评定的重要依据。

（三）推进集中行政执法进小区。加快推进城市执法体制改革，落实城管执法部门集中行使对物业管理领域违法违规行为的处罚权，明确各级城管执法机构工作职责，强化物业管理执法工作力度，着力解决物业小区违章搭建、违法装修、侵占物业共用部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住改商等突出问题。

（四）推进生活垃圾分类工作进小区。为加快推进居民小区生活垃圾分类工作，根据《铜陵市生活垃圾分类管理办法》和铜陵市委、市政府《关于印发<铜陵市生活垃圾分类扩面提标工作推进>的通知》（办〔2019〕112号）文件精神，落实物业公司关于居民小区生活垃圾分类工作责任，明确物业企业生活垃圾分类工作职责。各乡镇（办）要将居民生活垃圾分类工作纳入小区物业招标服务内容，积极组织开展指导生活垃圾源头分类投放和分类设施维护等工作。

二、加强住宅小区前期物业管理

（一）加强物业管理招投标监管。规范物业管理项目招投标申报、信息发布、评标专家库组建、评标及合同签订等事项，严把前期物业管理准入关。政府投资或控股建设项目的前期物业招投标均应进入公共资源交易平台。建设单位通过公开招投标方式选聘物业服务企业后，应在销售现场明示小区物业配套建筑和设施设备的清单及其产权归属说明，以及物业服务企业名称、服务标准、收费标准、计费方式、起始时间。

（二）落实住宅小区承接查验制度。严格执行房地产开发项目建设条件，在土地出让环节明确物业服务用房面积、公建配套设施建设内容、产权归属等。在区物业管理行政主管部门、属地政府和第三方专业验收机构的指导监督下，物业服务企业与开发建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备及相关场地进行检查和验收。对承接查验中发现的问题，应在物业管理区域内公示，由建设单位在规定时间内落实整改，坚决杜绝缺项或“带病”交付。

（三）强化前期物业服务基础工作。开发建设单位与选聘的物业服务企业须严格履行合同约定和招投标承诺。开发建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。建设单位提取的工程质量保证金，应专户存储，专项用于物业保修期内的维修，保证金期满申请返还的，应当征求业主委员会、物业服务企业和区物业管理行政主管部门意见。

三、加强对物业服务企业事中事后监管

（一）规范物业服务企业履职行为。建立“四公开一监督”和物业服务定期报告制度。在住宅小区显著位置公开物业服务人员姓名、照片、岗位，公开物业服务合同约定的服务内容及标准，公开物业服务收费价格，公开报修、投诉和监督电话；设立业主监督信箱，接受业主监督。建立物业企业季度、年度定期报告制度，每季度向业主和业主委员会报告履行物业服务合同、开展物业服务工作情况，每年向业主和业主委员会报告物业服务费收缴、公共收益收支、共用部位和共用设施设备更新改造计划落实情况等。区物业管理行政主管部门要大力开展物业服务市场秩序整治活动，会同城管执法部门及时查处物业服务中的不规范行为，加大对物业服务企业侵犯业主合法权益、违法转包、挂靠经营等行为的纠正查处力度。

（二）加快物业管理信用体系建设。区物业管理行政主管部门要积极配合市物业管理行政主管部门做好物业管理信用体系建设，负责全区物业服务企业和物业服务行为信用信息的采集、审核等管理工作。乡镇（办）、社区应结合对物业服务项目的日常监督管理，做好物业服务企业信用信息上报和申请记分工作。加强对物业服务企业的动态检查，对物业服务不到位、整改不及时的物业服务企业予以约谈、通报、记入信用档案，并实时向社会公布。积极扶持社会信誉好、服务质量优的物业企业做大做强，充分发挥品牌带动效应，加快形成优胜劣汰的市场竞争机制。完善守信联合激励、失信联合惩戒机制，将信用评定结果与物业服务项目评优和招投标结合使用。

（三）严格物业服务企业退出和移交程序。区物业管理行政主管部门、乡镇（办）要加强物业项目退出管理和协调。物业服务企业退出项目管理时，应将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备相关资料及相关财物移交给业主委员会或其他代管单位，并与承接方进行新一轮查验接收工作。引入第三方专业中介机构，加强区域内共用设施设备维护保养查验，实行物业项目管理退出预警报告制度。对查验中发现的属于移交方问题，移交方应立即整改，对在规定期限内整改不到位的物业企业，将记入物业服务企业信用黑名单。

四、加强对业主大会、业主委员会指导监督

（一）加强业主委员会建设。将物业管理纳入社会治理体系，建立乡镇（办）党组织、社区居委会、业主委员会和物业服务企业“四位一体”的议事协调机制。乡镇（办）、社区加强对新建小区前期物业的指导和管理，及时筹备召开首次业主大会，成立业主委员会。加强对业主委员会成员法律法规、理事能力的学习培训，提高履职能力。积极推荐符合条件的社区“两委”成员、网格党支部书记、楼栋长等参选业主委员会委员，社区“两委”成员可通过法定程序兼任业主委员会和社区物业服务中心负责人。

对不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经区物业管理行政主管部门或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的，可以由乡镇人民政府组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。成立业主大会的条件具备后，应当及时成立业主大会。

（二）加强对业主大会、业主委员会的监管。区物业管理行政主管部门、乡镇人民政府负责辖区内业主大会会议决定、管理规约、议事规则以及业主委员会的备案工作，负责调处因业主大会成立、业主委员会选举、运作等产生的矛盾纠纷。业主委员会作为业主大会的执行机构，应当严格按照业主大会制定的议事规则和管理规约规范运作，对业主大会、业主委员会违反法律、法规作出的决定，由所在乡镇人民政府责令其限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

五、切实解决物业管理热点难点问题

（一）推进老旧小区实施准物业管理。老旧住宅小区实施准物业管理，按照试点先行，逐步推进的原则，争取在2021年全面推行老旧住宅小区实施准物业管理。同时，建立“低收费、有补贴、广覆盖”的长效管理机制，对实施准物业服务的政府安置房、保障房、经适房和2005年以前的老旧住宅小区实行政府补贴，按照小区规模配备相应管理人员和保洁人员，按照平均150户配备1名人员的标准，结合我市最低工资标准确定补贴费用，物业企业对实施准物业服务小区按照每年72元/户收缴小区清扫保洁费用。对具备市场化条件的，公开招标确定物业服务企业。对不具备市场化条件的，各乡镇（办）要结合实际，通过委托代管、专业分包等多种方式，加强老旧住宅小区（含政府安置房、保障房、经适房）物业管理。

（二）建立行政执法进小区机制。对住宅小区内违法建设、毁绿种菜、违章装修、侵占公共空间、乱堆乱放等行为，物业服务企业应第一时间发现、第一时间制止、第一时间上报，严格履行巡查发现、劝阻和报告职责，落实“三联单”制度（填写《住宅小区违规行为巡查、劝阻和报告处置记录表》、《违规行为劝阻通知书》、《违规行为报告书》），及时上报所在乡镇政府和属地城管执法、住建等部门，由城管执法部门对住宅物业管理区域集中行使行政处罚权。

（三）加强小区停车管理。各类新建住宅小区严格按照规划部门批准的文件，执行住宅小区地上和地下停车位（库）配建比例和标准。开发建设单位配建的地下停车位应纳入区域内物业并统一委托管理，合理设定地下停车收费标准，实行租售并举。规范非机动车停放管理，禁止电动车停放楼道充电行为。城管执法部门与交警部门探索建立对住宅小区违章停车实施贴单等处罚的平台互通互认机制，对违法停车侵占消防通道、绿化不听劝阻的，物业公司应及时报告属地城管执法部门查处。

（四）建立恶意拖欠物业费行为联合惩戒机制。各级各部门要积极引导广大业主增强主动缴纳物业服务费的意识，按照物业服务合同约定按时足额缴纳物业服务费用。物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。违反物业合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

（五）加强人防工程维护管理。人防主管部门依法对人防工程的使用和维护实施监督管理，住宅小区依法配建的防空地下室，产权归政府，平时作为停车位使用的，只租不售。竣工验收后，应委托物业公司维护管理，人防、物价主管部门应加强对防空地下室停车位租赁价格的指导、监督，引导合理定价，保障人防工程管理维护和停车管理的必要支出。

（六）建立生活垃圾定时定点分类投放体系。各乡镇（办）要合理设置居民小区生活垃圾分类集中投放点，坚持因地制宜、亭屋结合、美观实用、方便居民的原则，结合社区网格化管理要求，按照标准建设生活垃圾定时定点分类集中投放点；全面实施撤桶并点行动，撤除居民小区单元楼口、地下车库、楼层里的垃圾收集容器，统一并入定时定点分类集中投放点；广泛组织开展源头分类投放和督导，组织志愿者和垃圾分类管理责任人组成垃圾分类督导小组，引导督促居民做好家庭生活垃圾源头分类；科学合理设置大件垃圾、建筑装潢垃圾临时暂存点，并进行必要的分类、破碎等工作。

六、营造物业服务行业良好发展环境

（一）加强组织领导。成立以区政府分管领导为组长，乡镇（办）和相关单位负责同志为成员的区物业管理工作领导小组。领导小组下设办公室（设在区住建局），负责研究制定全区物业管理工作相关政策，部署重要活动，统筹协调重大问题。乡镇（办）须成立相应的组织机构，建立“业主委员会、物业企业每旬自查，社区每月检查，乡镇（办）每季督查”的工作机制。

（二）建立长效机制。乡镇（办）和各有关部门要从建设现代化幸福美丽新义安的高度，充分认识到物业服务业是体现人民群众对美好生活向往的重要载体，加强组织协调，抓重点、补短板、强弱项，着力强化工作措施，合力解决突出问题，切实建立长效机制。

（三）强化资金保障。区财政要加大对物业管理工作的资金保障，安排物业管理考核奖补专项资金350万元（其中：老旧小区准物业管理补贴费用300万元，物业考核奖补资金50万元），以确保住宅小区考核工作顺利进行。对年度综合评分90分以上（含90分）的住宅小区物业服务企业（含商业开发和实行准物业服务小区），按照小区建筑面积10万平方米以上的给予3万元/小区奖励物业公司，5万-10万（含）平方米的给予2万元/小区奖励物业公司，1万-5万（含）平方米的给予1万元/小区奖励物业公司；对实施准物业服务的政府安置房、保障房、经适房和2005年以前的老旧住宅小区按照综合评分90分以上（含90分）的全额兑现准物业补贴费用并根据小区建筑面积同时给予奖励，80分（含80分）-90分的不奖励也不扣减准物业补贴费用，70分（含70分）-80分的扣减准物业补贴费用的10%，60分（含60分）-70分的扣减准物业补贴费用的20%，60分以下的扣减准物业补贴费用的50%。

（四）加强舆论引导。各乡镇（办）和相关部门要加强政策指导，强化舆论宣传，指导物业服务企业创新服务举措，提高服务品质；引导广大市民树立物业服务是商品消费的观念，增强小区自治管理的自觉性，自觉遵守文明市民公约和小区管理规约，依法有序参与物业管理活动，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。

本意见自印发之日起实施，有效期5年。